Introduction
L’achat-revente d’un terrain à bâtir par une Société Civile Immobilière (SCI) est une opération qui combine à la fois des perspectives d’investissement attrayantes et des complexités sur le plan comptable, fiscal, et social. Ces opérations peuvent générer une plus-value significative, mais elles nécessitent une compréhension approfondie des règles en vigueur pour optimiser leur gestion et leur rentabilité.
1. Compréhension et cadre légal de l’opération d’une SCI
Une SCI, souvent utilisée pour la détention et la gestion de biens immobiliers, peut au cours de sa vie réaliser des opérations d’achat et de revente de terrains à bâtir. Cette activité est particulière et nécessite d’approfondir la fiscalité applicable.
2. Régime fiscal applicable de la SCI
La plus-value réalisée lors de la revente du terrain est soumise à l’impôt. Le calcul de cette plus-value prend en compte le prix de vente du terrain, diminué du prix d’achat et le cas échéant des frais annexes. La fiscalité appliquée dépendra du régime fiscal de la SCI (IR ou IS), avec des spécificités pour chaque cas :
1. Impôt sur le Revenu (IR)
- L’État impose les plus-values à un taux global de 36,2% (19% d’impôt plus 17,2% de prélèvements sociaux).
- En cas de détention à long terme, l’État applique des abattements pour durée de détention avant de calculer l’impôt.
2. Impôt sur les Sociétés (IS)
- La société intègre la plus-value à son résultat fiscal.
- L’État impose cette plus-value selon le barème de l’IS.
- Contrairement à l’IR, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention sous l’IS.
3. La jurisprudence récente sur les SCI
La Cour d’Appel Administrative de Marseille vient de se prononcer dans son arrêt du 26 janvier 2024. Elle confirme qu’une SCI peut être considérée comme un professionnel de l’immobilier, sous certaines conditions.
Les conditions qui déterminent cette qualification concernent l’importance, le volume, ou le caractère habituel des opérations d’achat revente.
Une démarche active de commercialisation foncière sera également prise en compte.
Enfin, l’administration fiscale devra démontrer l’intention spéculative du projet.
4. Les impacts
La requalification de la SCI en professionnel de l’immobilier réalisant une activité commerciale va entraîner deux changements majeurs.
La SCI devra tout d’abord soumettre à la TVA les terrains revendus. Le vendeur s’expose à des pénalités de retard significatives s’il n’anticipe pas et ne réalise pas le reversement de la TVA.
Le vendeur verra également sa rentabilité se dégrader, avec un prix de vente définitif et acté. Une partie de la marge considérée comme acquise sera finalement de la TVA à reverser.
Le deuxième impact concerne la fiscalité de la SCI. Une activité commerciale entraîne un assujettissement à l’Impôt Société, et donc un changement de fiscalité aux nombreuses ramifications (imposition des plus-values latentes ou réalisation d’un bilan d’ouverture, imposition propre de la SCI et non des associés en direct, fiscalité des revenus de la SCI)
Conclusion
La fiscalité immobilière est complexe et présente des enjeux très souvent significatifs. La Cour d’Appel rappelle aux investisseurs immobiliers qu’une structure adaptée au projet envisagé est essentielle. Le projet d’achat-revente de terrains à bâtir avec une intention spéculative réelle ne convient donc pas à une SCI de gestion patrimoniale. Chaque situation doit être analysée avec le plus grand soin. D’autres types de structures sont bien plus adaptés à la réalisation d’une activité économique dans le domaine de l’immobilier.
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