Le Conseil d’État a rendu un arrêt très intéressant le 2 avril 2024. Ce dernier porte sur la manière de formaliser un Acte d’Acquisition d’un TAB attenant à une maison. Attention aux dangers liés à la formalisation !
Les Faits
La société X a acquis un bien immobilier en 2011, comprenant des constructions et composé de plusieurs parcelles de TAB. En 2014, elle revend 4 TAB issus de divisions de cette propriété. Elle décide d’appliquer le régime de la marge pour le calcul de la TVA sur ces cessions. Elle réalise préalablement à l’achat le document d’arpentage (donc normalement tout va bien !)
Les impôts ont remis en cause l’application de ce régime et a mis à la charge de la société des rappels de TVA. La société X a contesté ces rappels devant le tribunal administratif de Lyon, qui lui a donné raison (ouf !). Mais le ministre de l’économie a interjeté appel de ce jugement devant la cour d’appel de Lyon, qui a rejeté son appel (re-ouf !).
Le ministre s’est pourvu en cassation devant le CE.
Question Juridique
La question juridique que le CE devait trancher portait sur l’acquisition des terrains à bâtir en litige par X auprès de leurs anciens propriétaires. Le CE devait déterminer si cette société pouvait appliquer aux ventes en litige le régime de TVA sur marge. C’est l’article 268 du CGI qui traite de ce régime.
Réponse
Le CE a annulé l’arrêt de la cour d’appel de Lyon et renvoyé l’affaire. Il a jugé que les anciens propriétaires n’avaient pas cédé les terrains à bâtir en cette même qualité. En effet, l’acte de vente par lequel la société X a acquis le bien immobilier en litige ne visait qu’une « propriété bâtie ». Il ne faisait pas explicitement état de la vente de terrains à bâtir portant sur des parcelles nues existantes.
Par conséquent, la société X ne pouvait pas appliquer le régime de la marge pour le calcul de la TVA sur ces cessions.
Conséquences
La société X doit payer les rappels de TVA qui lui ont été mis à la charge par les impôts…
Ce qu’il faut retenir
- Le régime de la marge pour le calcul de la TVA ne peut s’appliquer qu’aux cessions de TAB acquis en cette même qualité.
- Le bonne rédaction de l’acte d’acquisition devient donc essentielle pour permettre à l’administration de connaitre l’existence d’un TAB au moment de son achat. Il faut mentionner clairement dans l’acte de vente les parcelles TAB existantes au moment de l’achat.
- L’acte de vente ne permet pas de juger à lui seul et de manière extensive du régime fiscal applicable
- La notion de « suivi juridique » semble être bouleversée car désormais le formalisme qui accompagne l’opération devient essentiel
