L’importance de bien rédiger un acte d’acquisition d’un TAB

by | Mai 2, 2024 | Fiscalité | 0 comments

Le Conseil d’État vient de rendre un arrêt très intéressant le 2 avril 2024 sur la manière dont un acte d’acquisition d’un TAB (adossé à une maison) doit être formalisé ! Attention aux dangers sur la formalisation…

𝐋𝐞𝐬 𝐅𝐚𝐢𝐭𝐬

La société X a acquis un bien immobilier en 2011, comprenant des constructions et composé de plusieurs parcelles de TAB. En 2014, elle a revendu 4 TAB issus de divisions de cette propriété. Elle a appliqué le régime de la marge pour le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur ces cessions. Le document d’arpentage avait bien été réalisé préalablement à l’achat (donc normalement tout va bien !)
Les impôts ont remis en cause l’application de ce régime et a mis à la charge de la société des rappels de TVA. La société X a contesté ces rappels devant le tribunal administratif de Lyon, qui lui a donné raison (ouf !). Mais le ministre de l’économie a interjeté appel de ce jugement devant la cour d’appel de Lyon, qui a rejeté son appel (re-ouf !).
Le ministre s’est pourvu en cassation devant le CE (archarnement…).

𝐐𝐮𝐞𝐬𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐣𝐮𝐫𝐢𝐝𝐢𝐪𝐮𝐞

La question juridique posée devant le CE était de savoir si les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par X auprès de leurs anciens propriétaires et si cette société pouvait en conséquence appliquer aux ventes en litige le régime, prévu à l’art 268 du CGI, de TVA sur la marge (notion de suivi juridique).

𝐑𝐞́𝐩𝐨𝐧𝐬𝐞

Le CE a annulé l’arrêt de la cour d’appel de Lyon et renvoyé l’affaire.
Le CE a jugé que les terrains à bâtir objets des cessions en litige n’avaient pas été acquis en cette même qualité par la société X auprès de leurs anciens propriétaires. En effet, l’acte de vente par lequel la société X a acquis le bien immobilier en litige ne visait qu’une « propriété bâtie » sans faire explicitement état de la vente de terrains à bâtir portant sur des parcelles nues existantes.
Par conséquent, la société X ne pouvait pas appliquer le régime de la marge pour le calcul de la TVA sur ces cessions.

𝐂𝐨𝐧𝐬𝐞́𝐪𝐮𝐞𝐧𝐜𝐞𝐬

La société X doit payer les rappels de TVA qui lui ont été mis à la charge par les impôts…

𝐂𝐞 𝐪𝐮’𝐢𝐥 𝐟𝐚𝐮𝐭 𝐫𝐞𝐭𝐞𝐧𝐢𝐫 :

  1. Le régime de la marge pour le calcul de la TVA ne peut s’appliquer qu’aux cessions de TAB qui ont été acquis en cette même qualité.
  2. Le bonne rédaction de l’acte d’acquisition devient donc essentielle pour permettre à l’administration de connaitre l’existence d’un TAB au moment de son achat. Donc si la parcelle TAB est déjà existante au moment de l’achat, il faut bien veiller à ce que l’acte le mentionne clairement
  3. Le seul acte de vente ne permet pas de juger à lui seul et de manière extensive du régime fiscal applicable
  4. La notion de « suivi juridique » semble être bouleversé car désormais le formalisme qui accompagne l’opération devient essentiel