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marchands de biens
Cabinet d’expertise comptable à Lyon
Marchands de biens
Présentation du métier par OnlyCompta
Les marchands de biens immobiliers sont des commerçant qui achètent des immeubles de tous types pour leur propre compte et qui les revendent, en l’état ou après travaux, avec l’intention de réaliser une plus-value. La plupart d’entre eux sont impliqués dans la transaction, la promotion et la gestion locative de biens immobiliers. Toutefois, cette activité ne doit pas être confondue avec l’administration d’immeubles ou des agences immobilières. Le statut de marchand de biens ne nécessite aucun diplôme particulier. En revanche, il faut disposer de bonnes bases juridiques et commerciales ainsi qu’une parfaite connaissance du marché de l’immobilier. OnlyCompta dispose d’un savoir-faire spécifique pour accompagner les marchands de biens dans la réussite de leurs opérations et dans le choix du traitement fiscal applicable à la plus-value.
Expert-comptable spécialiste des Marchands de biens ?
Les particularités propres au métier de marchand de biens sont très nombreuses. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner par des tiers de confiance qui maîtrise le sujet (notaire et expert-comptable). OnlyCompta accompagne depuis de nombreuses années un nombre toujours croissant de client dans ce domaine. Nous disposons des formations fiscales spécifiques pour choisir le statut le plus adapté et comprendre les particularités de la TVA.
Partenaire de la MDB ACADEMY
Rejoignez le spécialiste MDB
Le cabinet OnlyCompta accompagne depuis sa création Yoni et la MDB ACADEMY. Acteur majeur et reconnu de la profession des MDB, la MDB ACADEMY dispense des formations techniques dédiées aux marchands. Ces formations peuvent se dérouler en ligne ou en présentiel et vous permettent de maitriser ou de vous perfectionner sur le métier. Au programme : fiscalité, législation, urbanisme, prospection, négociation, financement, technique, gestion et montage des opérations. OnlyCompta assure depuis toujours l’animation des formations et conférences sur la partie fiscale (choix de la forme juridique, IR ou IS, salaires ou dividendes, les régimes de TVA, le prorata de TVA, les charges déductibles chez un MDB,…).
Pour plus d’infos : https://www.yoni-lemarchanddebiens.fr/formations-presentielles/
Chiffres clés
800 000 €
CA moyen
85 %
sont en EURL/SARL
10%
Taux de marge moyen
50 000 €
Apport personnel moyen pour une installation
Caractéristiques du secteur
Code activité : 6810 Z
Les particularités du secteur
La fiscalité
Le régime de marchands de biens possède de nombreuses particularités fiscales qu’il est difficile de synthétiser. Néanmoins, ces derniers ne peuvent pas relever du régime de la micro-entreprise, le régime réel devant s’appliquer d’office. Depuis 2010, le régime de la TVA immobilière a rendu ce métier plus attractif. La TVA sur marge est applicable sur les immeubles > 5 ans. La TVA sur le prix total est applicable sur les immeubles neufs < 5 ans et sur les terrains à bâtir. A noter, le fait générateur de la TVA est constitué par la livraison du bien, c’est-à-dire, le transfert de propriété au client. En cas de recours à des artisans pour les travaux, il est possible de se voir appliquer la TVA réduite de 10% sur les immeubles > 2 ans.
Le social
La profession de marchand de biens doit se soumettre au respect de l’une des conventions collectives suivantes : celle de la promotion immobilière ou celle de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers. A noter, rares sont les entreprises du secteur qui possèdent du personnel salarié. Très souvent, ces sociétés sont administrées par un ou plusieurs associés qui effectue les opérations sans délégations. Ces derniers se rémunèrent soit via du salaire, soit via des dividendes. Dans le choix du salaire, il est important de s’orienter vers la bonne forme juridique (SARL vs SAS) afin de sélectionner le statut social du dirigeant qui sera le plus adapté aux besoins de l’intéressé
La comptabilité
Il n’existe pas de plan comptable spécifique à ce métier. La principale difficulté réside dans la gestion comptable des stocks. Le coût d’entrée des immeubles en stocks doit être évalué de la manière la plus précise possible (prix d’acquisition, frais de notaire, travaux de remise en état, frais accessoire à l’acquisition). SI le bien acquis est revendu dans un délai de 5 ans, le marchand de biens bénéficie de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière à taux réduit (2 à 3% contre 7 à 8% normalement). En cas de changement de d’affectation d’un immeuble (pas de revente mais conservation pour mise en location), le bien doit être transféré du stock en immobilisation et faire l’objet d’un amortissement