Votre expert-comptable Immobilier
Cabinet d’expertise comptable spécialisé dans le suivi des investissements immobiliers
SCI & Loueur en meublé
Présentation du métier par OnlyCompta
Les projets immobiliers peuvent être très variés mais les conséquences financières sont systématiquement importantes. Il est essentiel de choisir le bon schéma juridique pour effectuer votre investissement. Cela peut se faire à titre professionnel via le statut de marchand de biens ou de promoteur-constructeur par exemple. OU plus généralement à titre personnel via la création d’une SCI par exemple. De multiples questions peuvent donc se poser : quelle fiscalité pour ma SCI (IR ou IS) ? Faut-il envisager un capital variable ? La location meublée est-elle intéressante ? Que penser de la SARL de famille ? Quelle est la différence entre revenus fonciers et location meublée ? Et entre LMNP et LMP ? Comment calculer les revenus fonciers ? Faut-il opter pour le régime micro-foncier ou micro-BIC ? Faut-il privilégier la location meublée à des dispositifs de défiscalisation tels que Scellier, Robien, Pinel, Borloo, Denormandie ? Ces régimes de défiscalisation sont-ils vraiment aussi intéressants qu’on le pensent ? Toutes ces questions nécessitent des réponses claires et concises qui exigent de votre conseil une maîtrise parfaite du sujet. Contactez OnlyCompta !
Expert-comptable pour ma SCI, mon LMNP ou mon LMP ?
Les investissements immobiliers peuvent être parfois complexes. Il est donc important d’être bien accompagné et conseillé notamment sur les plans juridiques et fiscaux. OnlyCompta est un cabinet à Lyon qui dispose d’une expertise particulière dans l’accompagnement des investisseurs en immobilier. Que vous investissiez en qualité de marchand de biens, via une SARL de famille, une SCI à l’IR ou IS ou personnellement en revenus fonciers ou location meublée, notre cabinet est à votre écoute pour répondre à vos questions.
Régime Micro
50%
Taux d’abattement en cas de Micro-BIC
30%
Taux d’abattement en cas de Micro-foncier
Imposition
15% – 28%
Taux réduit et taux normal de l’IS
IR + 17,2%
Fiscalité applicable aux revenus fonciers
Principaux types d’investissement immobiliers
Location nue : revenu foncier, SCI à l’IR, SCI à l’IS, loi Malraux
Focus sur certains investissements
Location nue
La location nue concerne l’acquisition d’un bien qui est mis en location sans être meublé. Cet investissement relève alors des revenus fonciers. Lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, il est possible d’opter pour le régime du micro-foncier qui prévoit un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus encaissés. Les revenus fonciers sont soumis à l’IRPP et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il n’est pas possible de pouvoir amortir la valeur d’acquisition du bien immobilier ce qui peut engendrer un frottement fiscal important en présence d’un remboursement de prêt bancaire. A noter, pour un location, la location nue est intéressante car les aides de la CAF sont à taux plein. En cas d’acquisition d’un bien à plusieurs et afin d’éviter le régime de l’indivision qui n’est pas souple en cas de séparation par exemple, il est important d’envisager la création d’une SCI.
Location meublée
La location meublée concerne l’acquisition d’un bien qui est mis en location en ayant été préalablement équipé de mobilier. Une liste des meubles nécessaires pour être considéré comme meublé est prévue par la loi. Dans ce contexte, les revenus sont soumis au régime BIC. Par conséquent, il est possible d’amortir le bien immobilier en veillant préalable à décomposer la valeur d’acquisition afin de retraiter la valeur du terrain (environ 15% du prix d’achat). Le résultat fiscal est donc faible voir même négatif. Les revenus LMNP sont taxés à l’IRPP et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus LMP sont taxés à l’IRPP et au RSI (environ 40%) car l’activité est considérée comme professionnelle. Dans les 2 cas, il est possible d’opter pour l’abattement de 50 sur les loyers encaissés au titre du régime micro-BIC si les revenus annuels sont < 70 000 euros.
Défiscalisation
Les régimes de défiscalisation sont nombreux. Les ministres qui se sont succédés ont donnés leur nom aux différents régimes incitatifs qu’ils ont mis en place. On retrouve : Borloo, Robien, Scellier, Pinel et dernièrement le régime Denormandie. L’ensemble de ces régimes prévoit des ristournes fiscales plus ou moins importantes à travers des abattements ou des amortissements exceptionnels. En contrepartie, il faut souvent des engagements de la part du contribuable qui en bénéficie : mise en location pendant une durée minimale (souvent 9 ans), plafonnement des loyers pendant cette période pour limiter la bulle immobilière, limitation de la possibilité de louer à un membre de sa famille. Au-delà de la carotte fiscale pouvant exister, il est important d’analyser le bien en lui même, son coût d’acquisition et sa localisation géographique.